Molti elementi concorrono in questa fase ad accrescere in maniera sensibile il ruolo del fattore abitativo nel determinare l'inclusione o l'esclusione sociale: la differente struttura demografica e familiare, la stabilizzazione di nuove popolazioni, i crescenti fenomeni di fragilità sociale e di precarietà lavorativa, il peggioramento dei mercati abitativi, la scarsità dell’edilizia pubblica.
A questo quadro di sfondo si aggiunge quel fenomeno di ritiro del pubblico (in particolare dello Stato centrale) da un impegno diretto nella produzione e nell’offerta di edilizia sociale, mentre il trasferimento di competenze verso Regioni e Comuni non è accompagnato dalle risorse necessarie.
L’offerta di abitazioni, tra ritiro del pubblico e mercato fuori controllo, non tiene il passo dei cambiamenti sociali.
Una nuova edilizia sociale stenta ad emergere e a produrre una adeguata all’articolazione dei bisogni e delle domande di casa. Questa situazione si abbatte pesantemente sulle fasce più fragili della popolazione (crescono situazioni di disagio estremo e di vera esclusione abitativa, che colpiscono in maniera particolarmente sensibile gli immigrati) ed espone a disagio anche fasce tradizionalmente garantite.
E’ necessario che la questione abitativa torni ad essere un elemento fondante del sistema di protezione sociale e delle garanzie di cittadinanza.